Kinnisvara on kuum kaup olnud juba mitu aastat järjest, kuid endiselt näib turul jaguvat piisavalt ostuhuvilisi, kui ka neid, kes julgevad uusi arendusprojekte ette võtta. Mida aga oodata edaspidi?
Kas taas kinnisvarabuum?
Tõdemaks, et Eesti kinnisvaraturg on olnud viimastel aastatel aktiivne ei pea olema analüütik ega kinnisvaraekspert. Tallinnas ja Tartus on kraanasid täis terve linn ning kerkinud on lausa uusi linnajagusid. Isegi väikelinnades, kus pole suuremat ehitustegevust nähtud aastakümneid, on järsku tekkinud uusi hooneid ja paljud saanud renoveerimise läbi uue kuue.
Tõepoolest, kui vaadata ehitusmahtusid, siis on Eestis viimastel aastatel uusi hooneid rajatud enamgi, kui kurikuulsal 2007. aastal. Kui toonase kinnisvarabuumi tipus sai aastas kasutusloa 567 000 m2 uut elamispinda, siis eelmisel aastal oli see number 585 000 m2. Tõeline rekord lüüakse aga just tänavu, kui ainuüksi kolme kvartali jooksul on kasutusloa saanud 518 000 m2 uusi eluruume. Lisaks ehitusmahtudele on 2007. aasta tasemest tublisti üle ka elukondliku kinnisvara hinnatase. Kui 2007. aastal maksis korteri keskmine ruutmeeter Eestis kõige enam 1200 eurot, siis nüüd toimuvad tehingud keskmiselt juba 1300 euro juures. Vähe on neid, kes suudavad endale uue kodu soetada vaid säästude arvelt. Nii on viimastel aastatel väga aktiivne olnud ka majapidamiste laenamine ja pankade poolt väljastatud kodulaenude kogumaht on kasvanud 2007. aasta lõpu 5,6 miljardilt peaaegu 8 miljardi euroni.
Kinnisvaraturu kiire kasv on põhjendatud
Kas jälle on kinnisvaravaimustuses eestlased end lõhki laenanud ja kordub 2007. aasta stsenaarium? Kindlasti mitte. Lähemal vaatlusel tekib sarnasuse asemel pigem raskusi 2007. aastaga üldse mingisuguse ühisosa leidmisel. Ehitusmahu võrdlemisel tuleb silmas pidada, et muutunud on ka ostjaskond ja tema ostujõud. Alustades kõige olulisemast, siis kinnisvaraturul jagub rohkem ostjaid. Ehkki kinnisvara soetatakse igas vanuses, kuulub valdav enamus koduostjatest siiski väga spetsiifilisse vanusegruppi – ligi 30-aastased või pisut vanemad inimesed. Tänu laulva revolutsiooni aegsele beebibuumile on sellises vanuses inimeste arv olnud viimastel aastatel rekordiliselt kõrge, ületades tublisti 2007. aasta taset.
Hoopis teisest klassist on ka inimeste ostujõud. Kui 2007. aastal piirdus Eesti keskmine brutopalk pisut enam kui 700 euroga, siis tänavu ületab see juba 1400 eurot. Seega, kui 2007. aastal sai keskmise brutopalga eest osta vaid 0,6 m2 keskmist korterit, siis tänavu saab keskmise brutopalga eest rohkemgi kui ühe ruutmeetri. Sarnaselt on oluliselt vähenenud leibkondade võlakoormus suhtena sissetulekutesse. Hästi iseloomustab toimunud muutuseid majapidamiste säästmismäär – kui suure osakaalu oma sissetulekust suudavad inimesed kõrvale panna. 2007. aastal oli Eesti säästmismäär negatiivne, s.t. laenude arvel tarbiti aastas rohkem, kui suudeti teenida. Täna on Eesti säästmismäär jõudnud umbes 12%ni ja ületab sellega Euroopa keskmist.
Kinnisvara, kindel investeering?
Kas tulevik saab olema sama helge? Oleneb perspektiivist. Kuigi konjunktuuriuuringute põhjal muutusid inimesed eelmise aasta lõpus uue kodu ostmise suhtes skeptilisemaks, siis viimastel kvartalitel on huvi parema elamispinna soetamise vastu taas kasvanud. Optimistlikud on ka kinnisvaraarendajad. Võrreldes eelmise aastaga on ruutmeetrite järgi arvutades kasvanud välja antud ehituslubade arv uute eluasemete ehitamiseks 17%.
Teisalt on pea kõik majandusanalüütikud arvamusel, et lähiaastate majanduskasv saab olema senisest aeglasem, mis paratamatult peegeldub ka tööturul ja tarbijakäitumises. Kõige olulisem muutus on toimumas aga ostjaskonnas. Nimelt on 25-34-aastaste arv, kes moodustavad enamuse kodulaenutaotlejatest, lähiaastail oluliselt vähenemas. Kui 2018. aastal oli selles vanuses 191 000 inimest, siis tänavu 3000 võrra vähem. Statistikaameti rahvastikuprognoosi järgi langeb järgmisel aastal vanuserühmas suurus täiendava 5000 võrra. 2022. aastaks on selle sihtgrupi arv kahanenud juba 20 000 võrra ehk rohkem kui 10%. On väga raske uskuda, et see kinnisvaraturgu ei mõjutaks.
Omaette küsimus on, kas selle teadmise pinnalt tasub koduostmine edasi lükata ja jääda odavmüüki ootama. Kuigi nõudluse vähenemine peaks survet hindadele suurendama, räägib palju ka märgatava hinnalanguse kahjuks. Võrreldes rohkem kui 10 aasta taguse ajaga on oluliselt konservatiivsemaks muutunud nii arendajad kui pangad. Tänasel päeval kasutavad arendajad oluliselt vähem laenukapitali, mis tähendab, et sundmüügi asemel ollakse pigem valmis ootama, et turg lõpuks taastub. Seega võivad laovarud küll ajutiselt suureneda, kuid pikemas plaanis on turg võimeline ülejäägi siiski absorbeerima. Nii näib tõenäoline, et hinnalanguse asemel võivad hinnad ühel hetkel lihtsalt tarduda. Kehvem seis tundub ees ootavat entusiaste, kes on viimastel aastatel üürikortereid kokku krabanud. Kui perspektiivne äri tundub 15m2 üürikorter ajastul, kui noori jääb aina vähemaks, kinnisvara on turul üle ja suhtena palkadesse muutub selle soetamine aina soodsamaks?
Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik
