По эстонским законам, все сделки с недвижимостью, за исключением сдачи ее в наем и аренду, заключаются у нотариуса. Как именно это происходит, почему важно присутствие нотариуса при сделке, поясняет нотариус Аннели Алеканд.
Почему к сделке привлекается нотариус?
Таким образом обеспечивается корректность. Нотариус проверяет то, что пришедшие к нему люди являются теми, кем представляются. Кроме того, до сделки проверяются данные регистра, чтобы выяснить, есть ли у человека право на проведение такой сделки и не нужно ли для нее еще чье-то согласие или дополнительные документы. При общении с нотариусом до и во время сделки выясняется, чего хотят стороны и как достигнуть этого наиболее разумным способом.
Если для проведения сделки существует несколько возможностей, нотариус должен выяснить их суть и различия, обратить внимание на неразумные риски и рассказать о том, можно ли и каким образом их минимизировать.
Кто организует визит к нотариусу?
Обычно это делает одна из сторон сделки. В нотариальном бюро предполагается, что люди предварительно договорились между собой как о совершении сделки, так и об ее условиях и времени проведения. Если для поиска второй стороны использовались услуги посредника, например, маклера при покупке недвижимости, обычно именно он бронирует время у нотариуса и предоставляет необходимую информацию.
В то же время, к нотариусу можно обратиться и просто за консультацией, чтобы попросить совета относительно каких-либо деталей сделки.
Насколько длинные очереди к нотариусу?
Нотариальному бюро требуется какое-то время, чтобы подготовить договор, но обычно скорость оформления сделки в большей степени зависит от согласования сторонами своего графика, и в меньшей от нотариуса. Как правило, времени нужно не больше недели, за исключением случаев, когда речь идет об исключительно объемной сделке, кто-то из участников которой находится за границей или отсутствует необходимый документ. Еще больше времени требуется, если сделку желают заключить не в самом нотариальном бюро – в этом случае график больше зависит от рабочего распорядка нотариального бюро.
Какие документы нужно взять с собой?
С собой к нотариусу следует взять документ, удостоверяющий личность (паспорт, ID-карту или водительское удостоверение). Нотариус также может идентифицировать личность по фотографии, имеющейся в базе данных Департамента полиции и погранохраны, но это, конечно, предполагает, что у человека имеется действующий документ. Иногда нужно, чтобы человек мог предъявить документ, свидетельствующий о владении недвижимостью, или документ, свидетельствующий о семейном статусе, но в общем случае нотариус может посмотреть их в электронном виде.
Если в дополнение к договору нужен еще какой-то документ, вам заранее сообщат об этом из нотариального бюро (например, документ, выданный за границей, или старый документ, который невозможно посмотреть в электронном регистре; решение органа управления коммерческой организацией или план, добавляемый к договору).
Какие данные еще нужно предоставить нотариальному бюро?
Информация о сделке: кто и на каких условиях, а также что желает сделать. Нотариальное бюро проверит данные регистров и на их базе, а также на основе информации, предоставленной клиентом, составит текст договора. Обычно проект договора отправляется по электронной почте клиенту для предварительного ознакомления.
Какие расходы сопутствуют нотариальной сделке?
За каждую нотариальную сделку следует уплатить нотариальную плату, размер которой определяет закон. Обычно стороны делят ее пополам. Однако следует знать, что, вне зависимости от того, как именно стороны договорились между собой об оплате, они солидарно отвечают за ее внесение. Если одна половина, которая взяла на себя оплату, этого не сделает, у нотариуса есть право потребовать плату у другой стороны, которая, в свою очередь, на основании договора может потребовать ее обратно у стороны, не выполнившей обязательство.
Как правило, сделке с недвижимостью сопутствует изменение в крепостной книге, за которое нужно платить государственную пошлину. Обычно ее платит та сторона, которая заинтересована во внесении изменения, например, в случае покупки недвижимости, в интересах покупателя, чтобы он был внесен в регистр в качестве собственника. Если оставить оплату государственной пошлины продавцу, а он этого не сделает, продавец по-прежнему является собственником вещи и, в самом плохом случае, может снова продать ее.
Если недвижимость покупается с помощью кредита, гарантией которого выступает ипотека, расходы по ипотеке обычно несет покупатель. Как правило, по условию банков при выдаче кредита, расходы на оформление несет получатель займа. Во-вторых, приобретаемая вещь может быть обременена различными обязательствами или правами, которые следует закончить или погасить. Связанные с этим расходы обычно несет продавец.
Зачем используется депозит?
При покупке в магазине товар обменивается на деньги обычно одновременно, так что не возникает риска, что какая-то из сторон может остаться без своей части сделки. Такой риск, однако, возникает, если момент оформления собственника или заключения договора и выплата денег производятся в разное время, как это случается при большинстве сделок с недвижимостью.
Для снижения этих рисков в интересах обеих сторон можно использовать нотариальный депозитный счет, то есть покупатель вносит деньги на депозит до сделки, что дает продавцу чувство уверенности в том, что, во-первых, у покупателя есть эти деньги, во-вторых, что продавец точно получит их после заключения сделки. Покупатель же уверен в том, что продавец не сможет получить деньги раньше, чем будет заключен договор.
Если покупатель берет банковский кредит, следует внести на депозит сумму самофинансирования. Поскольку гарантией кредита в обычном случае является та же приобретаемая вещь, в сделке принимает участие и банк, который подтверждает то, что у покупателя заключен договор о кредите для финансирования оставшейся суммы покупки, кредит выплачивается после покупки и заключения договора об ипотеке.
Что еще нужно знать, покупая дом?
Иногда может случиться, что у квартиры или дома имеются строительные дефекты или другие недостатки, которые поначалу не выявляются. Бывает и так, что покупатель оказывается неблагонадежным или что-то скрывает. В-третьих, с заключением договора связаны юридические риски. Строительные детали можно поручить проверить специалисту, а для определения честности другого человека можно использовать чутье и интернет, а для снижения юридических рисков имеется нотариус. Ни одна контрольная система не гарантирует 100% уверенности, но это – цель. Главное, что стоит знать: тот, кто что-то делает, всегда рискует.
Что касается заключения договора, обязательно нужно задавать все интересующие вопросы. Задача нотариуса – прояснить юридическую сторону сделки, расходы не зависят от того, сколько времени пошло на сделку или сколько вопросов было задано. Задача нотариуса – найти оптимальное решение для конкретного человека и его обстоятельств.
Для обращения к нотариусу не нужен посредник, не нужно стоять в длинных очередях, и можно забронировать время просто для того, чтобы задать необходимые вопросы.
Если вы выбрали подходящий дом, заполните ходатайство о жилищном кредите. Если же вы хотите до того, как сделать выбор, обсудить свои возможности, приходите на консультацию.
Герли Рамлер
журналист
