Недвижимость является ходовым товаром вот уже несколько лет подряд, но похоже, что на рынке по-прежнему хватает и тех, кто хочет что-то купить, и даже тех, кто осмеливается предпринимать новые девелоперские проекты. Чего же ожидать в будущем?
Неужто, новый бум недвижимости?
Для того, чтобы констатировать, что эстонский рынок недвижимости в последние годы был активен, не нужно быть ни аналитиком, ни экспертом в области недвижимости. В Таллинне и Тарту полно строительных кранов по всему городу – появились целые новые городские районы. Даже в небольших городках, где десятилетиями не было видно большой строительной деятельности, внезапно возникли новые здания, а многие дома приобрели новый облик благодаря реконструкции.
И действительно, если посмотреть на объемы строительства, то это в последние годы в Эстонии новых зданий построено даже больше, чем в злосчастном 2007 году. Если на пике тогдашнего бума недвижимости разрешение на использование получили 567 000 м2 новой жилплощади, то в прошлом году это количество составило 585 000 м2. Настоящий же рекорд будет побит именно в этом году, когда только за три квартала разрешение на использование получили 518 000 м2 нового жилья. Помимо объемов строительства, уровень 2007 года значительно превысили и цены на жилую недвижимость. Если в 2007 году средняя стоимость квадратного метра квартиры составляла самое большее 1200 евро, то теперь сделки в среднем совершаются при цене 1300 евро. Мало кто может позволить себе купить новое жилье за счет одних лишь накоплений. Так что в последние годы было очень активно и кредитование домашних хозяйств, и общий объем жилищных кредитов, выданных банками, увеличился с 5,6 млрд евро в конце 2007 года до почти 8 миллиардов.
Быстрый рост рынка недвижимости обоснован
Неужели жители Эстонии, воодушевленные идеей покупки недвижимости, опять понабрали кредитов сверх меры и повторяется сценарий 2007 года? Конечно же, нет! При ближайшем рассмотрении, вместо сходства, скорее возникают сложности с тем, чтобы вообще найти что-то общее с 2007 годом. При сравнении объемов строительства следует иметь в виду, что изменились и покупатели, а также их покупательная способность. Начнем с самого важного отличия: теперь на рынке недвижимости покупателей больше. Хотя недвижимость и приобретают в любом возрасте, подавляющее большинство покупателей жилья всё же относится к весьма конкретной возрастной группе – это люди в возрасте около 30 лет или немного старше. Благодаря всплеску рождаемости времен поющей революции число людей в этом возрасте в последние годы достигло рекордно высокого уровня, значительно превысив уровень 2007 года.
Совсем другая сейчас и покупательная способность населения. Если в 2007 году средняя брутто-зарплата в Эстонии ограничивалась суммой чуть больше 700 евро, то в этом году она уже превышает 1400 евро. Таким образом, если в 2007 году за среднюю брутто-зарплату можно было купить только 0,6 м2 средней квартиры, то в этом году за среднюю брутто-зарплату можно купить даже больше одного квадратного метра. Аналогичным образом значительно снизилось соотношение долговой нагрузки домашних хозяйств к их доходам. Произошедшие изменения хорошо характеризуются коэффициентом сбережений домашних хозяйств – показатель того, какую долю своего дохода люди могут откладывать. В 2007 году коэффициент сбережений в Эстонии был отрицательным, т. е. за счет кредитов за год потреблялось больше, чем можно было заработать. На сегодняшний день коэффициент сбережения в Эстонии достиг уровня около 12% и превышает среднеевропейский уровень.
Недвижимость – надежная инвестиция?
Может ли будущее быть столь же светлым? Зависит от точки зрения. Хотя, на основании исследований конъюнктуры, в конце прошлого года люди стали более скептично относиться к покупке нового жилья, в последние кварталы интерес к приобретению лучшей жилплощади снова вырос. Оптимистичны и застройщики недвижимости. По сравнению с прошлым годом, если считать по квадратным метрам, количество выданных разрешений на строительство нового жилья увеличилось на 17%.
С другой стороны, почти все экономические аналитики считают, что в ближайшие годы экономический рост будет происходить медленнее, чем раньше, что неизбежно отразится и на рынке труда, и на потребительском поведении. Самое же важное изменение проходит в среде покупателей. А именно, число 25–34-летних, которые составляют большинство тех, кто ходатайствует о получении жилищного кредита, в ближайшие годы значительно снизится. Если в 2018 году в этом возрасте было 191 000 человек, то в этом году – на 3000 человек меньше. Согласно демографическому прогнозу Департамента статистики, в следующем году объем этой возрастной группы сократится еще на 5000 человек. К 2022 году размер данной целевой группы снизится уже на 20 000 человек, т. е. более чем на 10%. Очень трудно поверить, что это не повлияет на рынок недвижимости.
Другое дело, стоит ли на основании этого знания и дальше откладывать покупку жилья, дожидаясь, пока оно подешевеет. Несмотря на то, что снижение спроса должно увеличить давление на цены, многое говорит и не в пользу заметного снижения цен. По сравнению с ситуацией, имевшей место более чем 10 лет назад, значительно консервативнее стали как застройщики, так и банки. На сегодняшний день застройщики используют значительно меньше кредитного капитала, а это значит, что вместо принудительной продажи они скорее ожидают того, что рынок в конечном счете восстановится. Таким образом, «складские запасы» хотя и могут временно увеличиваться, но в долгосрочной перспективе рынок всё еще способен поглотить излишки. Так что вероятнее всего, что вместо того, чтобы снизиться, цены могут в какой-то момент просто замереть на одном уровне. Более скверная ситуация, похоже, ждет энтузиастов, которые в последние годы нахватали квартир для сдачи в аренду. А насколько перспективным бизнесом покажется квартира площадью 15 м2 для сдачи в аренду в эпоху, когда молодежи становится всё меньше, рынок забит недвижимостью, и ее приобретение, по отношению к заработной плате, становится все более благоприятным?
Михкель Нестор
экономический аналитик SEB
