Планы девелоперов поражают своим размахом, однако строительные предприятия обеспокоены.
Грандиозные планы жилищного строительства
В последние месяцы в прогнозах экспертов и аналитиков относительно будущего рынка недвижимости можно найти самые разные точки зрения. Одни предсказывают затяжной вялотекущий кризис, другие – продолжение стремительного роста. Аргументов хватает с обеих сторон, поскольку статистика, описывающая происходящее в секторе, тоже посылает противоречивые сигналы. Кто бы мог предположить, например, что коронакризисной весной, когда объемы строительства упали на 8%, а экономика страны в целом на 7%, строительство вопреки всему внесет значительный вклад в рост ВВП?
И противоречия этим не ограничиваются. Конъюнктурные опросы, которые измеряют экономическую уверенность предприятий, показывают, что после весеннего свободного падения оптимизм в отношении будущего быстро восстановился во всех секторах. Однако слабее всего уверенность восстанавливается как раз в строительстве. Казалось бы, это должно указывать на то, что предпринимателям этого сектора ничего хорошего ожидать не приходится. Тем более удивительно выглядят последние статистические данные о разрешениях на застройку, согласно которым в третьем квартале выданы разрешения на строительство 263 000 м2 жилья. Это первый рекорд со времен строительного бума – последний раз планы застройщиков достигали такого размаха в 2007 году.
Однако, если уж начистоту, то эти амбициозные планы и зародились не в период коронакризиса. Процесс получения у местного самоуправления разрешения на строительство занимает в среднем 6–9 месяцев, а нередко и больше. Если еще добавить к этому сроки проектирования, то реальное решение девелопера взяться за проект отодвигается как минимум на начало 2019 года. Судя по всему, весеннее затишье дало чиновникам возможность рассмотреть не завершенные на тот момент заявки. Пригодится ли теперь строителям полученное разрешение – это уже отдельный вопрос. По крайней мере, крупные девелоперы, похоже, не боятся браться за новые проекты. Если в начале кризиса работы на очень многих объектах приостановились, то сейчас краны и бетономешалки снова пришли в движение.
Проекты появляются, покупателей хватает – надолго ли?
В третьем квартале этого года было выдано на 9% больше разрешений на строительство нового жилья, чем за тот же период прошлого года. Несмотря на внушительный рост объемов строительства, все еще не слышно, чтобы новые проекты страдали от недостатка клиентов. Это отражает и статистика жилищного кредитования. Если в начале кризиса выдача новых жилищных кредитов сократилась в несколько раз, то в последние месяцы ее объем практически восстановился. Согласно конъюнктурным опросам, количество домохозяйств, рассматривающих возможность покупки или строительства дома, по сравнению с прошлым году снизилось незначительно – с 12% до 10%. Сохранение спроса подтверждается и продолжением роста цен на недвижимость. Хотя рост цен в последнее время несколько замедлился, средняя цена квадратного метра многоквартирного жилья в третьем квартале по сравнению с тем же периодом прошлого года выросла на 3,8%, и такой рост, конечно, скромным считать никак нельзя.
Хорошие времена не длятся вечно. Хотя последние несколько лет были очень успешными для экономики, основной причиной нынешней активности на рынке недвижимости является демография. Достигло лучшего возраста для приобретения жилья многочисленное поколение конца 1980-х, когда ежегодно рождалось 25 000 детей. Но на сегодня пик его активности уже пройден, свое первое жилье покупают молодые люди, родившиеся в начале 1990-х годов. Хотя на момент восстановления независимости годовое число новорожденных достигло почти 20 000, к 1994 году оно снизилось до 14 000, а во второй половине девяностых – уже до 12 000. Таким образом, в ближайшие несколько лет ожидается серьезный спад спроса в основном сегменте потребителей. Хотя квартиры в новостройках, возможно, покупают люди постарше и более состоятельные, на них тоже неизбежно влияет возможность улучшить жилищные условия.
Крайности коммерческой недвижимости
В случае коммерческой недвижимости о строительном буме говорить не приходится, однако и причин для беспокойства нет. В третьем квартале текущего года разрешения на строительство нежилых помещений выданы в объеме 237 тысяч квадратных метров, что сопоставимо с прошлогодним уровнем. Торговые центры сейчас, очевидно, возводить не станут, но относительно офисных площадей такой же уверенности в насыщении рынка нет. Сектор все больше подвержен влиянию сегодняшней искаженной денежно-кредитной политики и инфляции цен на активы. Хотя в глобальном масштабе эстонский рынок, конечно, даже не разглядишь, у нас неизбежно будут появляться инвесторы, которые ищут стабильные денежные потоки в условиях сильной нестабильности финансовых рынков. Несмотря на небольшой размер рынка, преимуществом Эстонии до сих пор была приличная доходность, намного превышающая уровень крупных европейских городов. Пока сохраняется это преимущество, приобретение коммерческой недвижимости с целью сдачи в аренду – скорее растущая тенденция. Сложнее сказать, каким будет спрос на аренду новых помещений. Наиболее продвинутые предприятия прогнозируют, что и по завершении вызванных коронавирусом проблем многие сотрудники предпочтут и дальше работать на дому. Несомненно, конкуренция усилится, что позволит предпринимателям переехать на более качественные площади или просто сэкономить за счет дешевой аренды.
Где допустимы крупные инвестиции?
Что же омрачает умы строительных предприятий, когда девелоперы настроены скорее оптимистично? Проблема, очевидно, в государственном инвестировании. Несмотря на обещания начать вытаскивать экономику из созданного коронакризисом провала с помощью государственных инвестиций, согласно недавнему проекту государственного бюджета, вклад государства в строительство в 2021 году обещает быть даже ниже, чем нынешнем. Поскольку в предыдущие годы государственные заказы составляли около 30% строительного рынка Эстонии, это вызывает серьезную обеспокоенность, и особенно у крупных предприятий, где государственные заказы могут составлять более половины объема бизнеса. Согласно пояснительной записке к госбюджету, заметного роста госинвестиций в строительство можно ожидать не раньше 2023 года. С учетом демографических тенденций и их влияния на рынок недвижимости, это, пожалуй, далеко не худший срок.
Михкель Нестор
экономический аналитик SEB
